Ads Top

INVESTASI PROPERTY


Apabila kita berencana untuk berinvestasi properti, setidaknya ada 3 faktor yang perlu kita perhatikan. Faktor-faktor ini cukup mempengaruhi harga dan prospek suatu properti. Faktor-faktor tersebut antara lain; Lokasi, Kondisi fisik, dan Legalitas. Berikut ini ulasan dari ketiga faktor yang mempengarui properti tersebut;

1. Lokasi Properti

Sebagaimana yang kita ketahui, suatu properti yang berada di tempat yang ramai harganya relatif lebih mahal daripada di lokasi yang sepi. Namun ketika kita berbicara mengenai investasi properti, kita juga harus melihat sisi lain dari faktor lokasi. Tidak hanya lokasi yang sudah ramai, kita juga harus jeli dalam mebidik lokasi yang berprospek untuk ramai. Lokasi yang berprospek untuk ramai adalah lokasi yang dekat dengan fasilitas-fasilitas umum misalnya pasar. Penulis sendiri melihat dengan jelas pertumbuhan ekonomi yang terjadi di sekitar pasar, baik yang sudah lama maupun yang baru dibangun sekalipun. Beberapa pasar besar yang merupakan pasar gabungan terkadang dibangun di tempat yang boleh dikatakan jauh dari pemukiman. Wilayah yang sebelumnya hanyalah ladang tebu di tepi jalan besar, setelah dibangun pasar, tumbuh menjadi lingkungan yang cukup ramai. Contoh kawasan yang berprospek untuk investasi properti adalah kawasan yang akan dibangun bank dan lebih bagus lagi jika bank tersebut adalah cabang dari bank besar. Mengapa? Asumsi yang kita pakai adalah bahwa dalam membangun cabang, sebuah bank tentunya telah melakukan perhitungan akan potensi keramaian penduduk suatu tempat. Dalam hal ini kita membonceng “bank” dalam melakukan analisis kepadatan penduduk. Ini berarti kita perlu membuka mata kita lebar-lebar mengenai di mana saja fasilitas umum akan dibangun. Dengan begitu “gain” (peningkatan harga) properti yang kita beli bisa lebih cepat dan efisien.

2. Kondisi Properti

Kondisi properti juga mempengaruhi harganya. Contoh sederhananya, mana yang lebih mahal; tanah sawah atau tanah pekarangan? Sawah apabila ditanami bisa dipanen setiap musim. Namun ternyata secara defacto, harga tanah pekarangan lebih mahal daripada tanah sawah. Loh kok bisa? Dalam penjualan tanah sawah, terkadang beberapa daerah menerapkan kebijakan khusus untuk tidak boleh menjualnya kepada orang yang berada di luar daerah tersebut. Entah karena pertimbangan untuk melindungi tingkat penghasilan penduduknya atau pertimbangan lainnya. Belum lagi jika dalam jual beli diperlukan verivikasi ulang dalam bentuk pengukuran sawah yang melibatkan pengeringan, tentu tahapannya semakin panjang. Selain itu jika ingin membangun bangunan, kita masih perlu untuk melakukan pengurugan / penimbunan tanah di sawah tersebut. Dan bagi orang yang ingin segera membangun rumah tanah yang dibelinya, tentu lebih memilih tanah pekarangan daripada tanah sawah. Harga properti dalam wujud bangunan lebih jelas lagi. Bangunan yang kokoh dan berarsitektur bagus tentu lebih bagus dibeli untuk dijadikan investasi daripada bangunan yang tidak kokoh dan berarsitektur ketinggalan jaman.

3. Legalitas Properti

Unsur legalitas menyandang peranan penting dalam investasi dan jual beli properti. Legalitas dari suatu properti menentukan status dan kepemilikan suatu properti. Legalitas ini pula yang membuat kepemilikan suatu properti lebih sulit digangu-gugat oleh orang lain. Namun legalitas pula yang membuat properti memiliki potensi sengketa yang lebih besar daripada komoditi lainnya. Salah satu contoh klasik dari sengketa properti adalah tanah warisan. Bahkan adakalanya beberapa orang yang merupakan kakak dan adik menjadi bermusuhan karena memperebutkan jatah. Sebagai pembeli, tentu kita tidak mau masuk ke dalam sengketa ini. Oleh karena itu, kita harus hati-hati dalam memilih properti jika menyangkut masalah legalitas. Secara sederhana, setelah membelinya kita harus yakin bahwa properti tersebut menjadi milik kita yang sah secara hukum. Karena tanpa ada keabsahan secara hukum, bisa-bisa kita hanya mengeluarkan uang tanpa ada wewenang untuk menjualnya alias tidak mendapat apa-apa. Tentu kita ini terjadi pada kita. Oleh karena itu faktor legalitas dalam investasi properti ini harus kita perhatikan.
Berikut ini beberapa hak tanah, atau hak atas tanah menurut Undang-undang no 5 tahun 1960 tentang peraturan dasar pokok-pokok atas tanah. Dalam Pasal 16 disebutkan bahwa hak-hak atas tanah meliputi; Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak membuka tanah, Hak memungut hasil hutan, dan hak diluar itu sesuai disebutkan dalam pasal 53.

Penjelasan mengenai beberapa hak tanah yang tersebut diatas adalah sebagai berikut;

1. Hak Milik

Definisi Hak milik menurut undang-undang pokok agraria (UUPA) adalah “hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam pasal 6″ dimana pasal 6 UUPA menyebutkan bahwa semua hak atas tanah memiliki fungsi sosial.
Kekuatan dan kepenuhan hak milik ini ditunjukkan dari tidak adanya jangka waktu yang membatasi kepemilikan atas tanah yang bersangkutan.
Dalam UUPA disebutkan bahwa hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak milik. Selain itu, pemerintah dapat menetapkan badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik beserta syarat-syaratnya.
Hak milik ini hanya dapat hilang jika objek tanah yang bersangkutan musnah (karena bencana dll) atau diambil negara. Hak milik dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.

2. Hak Guna Usaha

Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu sesuai dengan peraturan, yang digunakan untuk perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Hak Guna Usaha dapat terbit karena penetapan pemerintah.

HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Jika lebih dari 25 hektar, maka ada peraturan tambahan yang dibebankan. Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Selain itu, HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun, kecuali ada izin khusus, bisa mencapai 35 tahun.
Subjek HGU atau yang dapat memiliki HGU adalah warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Sama seperti Hak Milik, HGU juga dapat dijadikan agunan dengan dibebani hak tanggungan.

HGU dapat terhapus karena;

a. Jangka waktunya berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat yang tidak dipenuhi
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah

3. Hak Guna Bangunan

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. HGB memiliki persamaan dengan HGU yakni dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.
Subjek HGB atau yang dapat memiliki HGB antara lain; warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
HGB dapat terjadi pada;
  1. a. tanah yang dikuasai langsung oleh negara
  2. b. tanah milik, karena perjanjian yang dibentuk antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh hak guna bangunan tersebut.
  3. HGB dapat dijadikan agunan dengan dibebani hak tanggungan. Karakteristik lain dari HGB adalah hak tersebut dapat musnah karena
a. Jangka waktunya berakhir
b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena kurangnya syarat
c. Dilepaskan oleh pemegang haknya
d. Dicabut untuk kepentingan umum
e. Ditelantarkan
f. Tanahnya musnah

4. Hak pakai

Menurut Undang-undanga Pokok Agraria (UUPA) Hak pakai (HP) adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, sebagai sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini.
Pemberian hak pakai tidak boleh disertai syarat-syarat yang mengandung unsur-unsur pemerasan. Subjek atau yang dapat memiliki hak pakai antara lain;

  • WNI
  • orang asing yang bekedudukan di Indonesia
  • Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  • badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
  • Sepanjang mengenai tanah yang dikasai langsung oleh negara, maka hak pakai hanya dapat dialihkan kepada pihak lain dengan izin pejabat berwenang.

5. Hak Sewa untuk Bangunan

Seseorang atau suatu badan hukum mempunyai hak sewa atas tanah, apabila ia berhak mempergunakan tanah milik orang lain untk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sewa.
Demikian tadi pembahasan beberapa hak tanah atau hak atas tanah. Penulis menyarankan anda mempelajari Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria untuk mendapat pengetahuan yang lebih mendalam. Selain itu, Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 juga sepertinya layak anda baca. Karena peraturan ini membahas Tentang : Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan Dan

Hak Pakai Atas Tanah. Semoga pembahasan diatas dapat berguna bagi anda yang sedang mencari wacana mengenai hak tanah atau hak atas tanah.

Tidak ada komentar:

Diberdayakan oleh Blogger.